关于商品房买卖合同司法解释(关于房屋买卖纠纷的最新法律)

买卖合同是民商事活动中最常见的交易行为,民法典将其编纂在合同编第二分编典型合同中的首个章节,可见其普遍性与重要性。为保障民法典的顺利施行,就买卖合同部分,最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称新版《买卖合同司法解释》),与民法典同步于2021年1月1日起施行。本文将在比较新旧两版《买卖合同司法解释》的基础上,结合民法典中关于买卖合同的规定,对重点修改条文进行学习探讨。

新版《买卖合同司法解释》共三十三条,比旧版《买卖合同司法解释》减少十三条,其中十四条无改动,有十三条因被民法典吸收纳入而删除,十九条因民法典生效而调整引用条目、表述而改动。

部分条文用词表述如旧版《买卖合同司法解释》的第二、三、十八、三十、三十二、三十五、三十七、四十一、四十三这九个条款中将 “人民法院应予/不予支持/应当认定”调整为“当事人无权主张/视为/可以/有权请求”等,又如将“期间”改为“期限”,“两年”改为“二年”等。

1.删除预约合同,将其作为一种独立合同规定在民法典合同编总则

预约合同原规定在旧版《买卖合同司法解释》第二条,现删除,吸收至民法典第四百九十五条。从立法层面上肯定了预约作为一种合同形式并明确了预约合同可产生违约责任。因预约规定在民法典合同编总则中,与此前相比,扩大了适用范围,不再局限于买卖合同。

实践中,要注意预约合同与本约合同的区别。

预约和本约的本质区别在于合同内容以及是否具有设定具体法律关系的意图。预约合同旨在约定在将来一定期限内签订本约合同,无须包含本约合同的主要条款,不指向具体的权利变动内容。本约合同则在签订双方间确定了具体法律关系,包括了合同主要条款。预约合同的当事人仅享有请求对方缔约的权利,而本约合同的当事人享有请求对方给付的权利。

如在商品房买卖中,买卖双方会签订房屋购买意向书,在该意向书中通常载明房号、总价等,但双方明确约定在将来一定期限内须签订商品房买卖合同,买受人只得通过商品房买卖合同的约定请求出卖人履行房屋产权转移登记义务。此时可以认为意向书为预约合同,商品房买卖合同为本约。另外,不管是预约还是本约,均可以拟定定金条款,也均可请求违约方承担违约责任。

第一:是否具有订立本约合同的意图。预约合同的订立是为了确定当事人负有订立本约的义务,当事人在签订预约之后就负有签订本约合同的义务。而框架协议的签订到订立本约,则有赖于当事人依据诚实信用原则进行谈判,当事人仅负有继续磋商的义务。

第二:预约合同的成立需要当事人、标的以及未来订立本约的意思表示这三个必备要素。而框架协议则更多的是原则性较强的战略协议等。

第三:预约合同一般明确约定订立本约的具体期限,而框架性协议则对将来订立合同并无具体时间限制。

第四:预约合同的当事人一般会约定定金或者不订立本约的违约责任,但框架性协议一般不会要求支付定金或约定相应违约责任。

2.出卖人无权处分情形下买卖合同效力的认定,厘清与原合同法第五十一条之间的争议

旧版《买卖合同司法解释》第三条原规定了无权处分情形下买卖合同的效力以及相应的违约救济,现删除,吸收为民法典第五百九十七条。民法典第五百九十七条不仅吸收了旧版解释,还删除了合同法第五十一条关于无权处分的表述,是民法典中新增的重要规定之一。

审判实践中

无权处分不影响合同效力已成为共识。如《合同法司法解释(二)》第十五条规定的多重买卖合同效力,实际上已经承认出卖他人之物的合同有效性。原合同法第五十一条则规定无权处分的合同效力是待定的,多数解说中将上述条款中的“处分”定位为处分行为,而不包括负担行为,即无权处分下标的物所有权是否发生转移处于效力待定的状态,而非合同效力。民法典为了统一认识,从立法层面上进一步明确了买卖合同不因出卖人无权处分而无效。

3.民法典增加第三人代替履行制度,对向第三人履行情形下检验标准进行了明确

旧版《买卖合同司法解释》第十六条规定了向第三人履行情形下的检验标准,民法典对此进行了吸收和借鉴,在第六百二十四条中直接明确以出卖人和买受人约定的检验标准为准。

关于向第三人履行的合同,还需结合民法典第五百二十二条进行理解。该条第一款吸收了原合同法第六十四条的规定,第二款则为新增的真正的利益第三人合同之规定,第三人接受施惠行为,突破了合同相对性。该条第一、二款的区别在于第三人是否享有直接履行请求权,这种请求权既可以来自当事人的约定,也可以来自法律的规定。同时还进一步规定了在此情况下,第三人享有拒绝权、履行请求权以及在债务人不履行债务时的违约责任请求权,此时第三人地位类似于债权人。此处应注意,第三人的违约责任请求权仅限于债务人不履行债务或履行债务不符合约定的情形,不包括合同解除权、撤销权的行使。且债权人在行使合同解除权时也会受到一定牵制,在第三人已经接受债务履行的情况下,债权人行使合同解除权应征得第三人同意。

4.引入LPR计算方式,下调合同未约定时的逾期付款违约金标准

为与九民纪要及民间借贷司法解释有效衔接,新版《买卖合同司法解释》对于违约行为发生在2019年8月20日之后的逾期付款损失引入LPR计算方式。与民间借贷的利息计算相比,买卖合同的逾期付款损失仅以违约行为发生时间点作为判断节点,较为简便。同时明确了LPR模式下加收罚息利率为30-50%。如违约行为发生在2019年8月19日之前,逾期付款损失以同期同类贷款利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。

建议买卖合同的当事人能够在合同中对逾期付款违约金或违约金的计算方式进行明确约定,增加对方的违约成本,防控违约风险。

5.所有权保留的适用范围无变化,但民法典明确了所有权保留的登记对抗主义

新旧两版的买卖合同司法解释中对所有权保留的适用范围规定一致,只是对引用条目进行修正。但是我们注意到,民法典第六百四十一条较原合同法第一百三十四条而言,明确了未经登记的所有权保留不得对抗善意第三人。

在民法典施行之前,对于所有权保留是否可以对抗第三人,审判实践中颇有争议。民法典对此予以明确,一方面出于对出卖人权益的保护,通过登记,可以产生对抗第三人的效力,另一方面也维护了善意第三人的利益。另外,我们还要注意到民法典确立的是登记对抗主义而非登记生效主义,即不强制当事人办理登记。交易实践中,建议当事人办理登记将权利予以公示,避免权益遭受损害。

6.出卖人取回权体现约定优先,完善取回权实现程序

旧版《买卖合同司法解释》第三十五条是对所有权保留中出卖人取回权、损害赔偿权的规定,新版解释予以删除。民法典第六百四十二条在吸收借鉴上述条款的基础上,对标的物的取回程序作了更为完善的约定。

首先

民法典第六百四十二条更加尊重当事人的意思表示:一是出卖人和买受人可以约定行使取回权的条件,无约定的才按照法定;二是取回权的行使程序中明确规定“出卖人可以与买受人协商取回标的物”。

其次

关于取回权的行使条件,行使条件中的第一项中“未按约定支付价款的”前增加即“经催告后在合理期限内仍未支付”,虽然条件更为严格,但更贴近市场实际。关于取回权的行使程序,私力救济不成时,可通过公力救济途径,参照担保物权的法律规定实现。实践中,若操作得当,出卖人可根据民事诉讼法第一百九十六条、第一百九十七条的规定可以省去诉讼环节,直接向法院申请执行,以降低成本、提高效率。

最后

当事人通常会在分期付款买卖中约定所有权保留。民法典第六百三十四条第一款规定,分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一,经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的,出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。结合两个条文,如买受人迟付价款未达全款的五分之一,出卖人可行使取回权。如买受人迟付价款已达全款的五分之一,出卖人既可以解除合同也可以行使取回权。

7、试用买卖的重要规定被民法典吸收转化,并在民法典中新增试用期内标的物风险负担的规定

旧版《买卖合同司法解释》第四十一、四十二、四十三条是关于试用买卖的规定。第四十一条为买受人同意购买的推定条款,现吸收转化为民法典第六百三十八条第二款。第四十三条为试用买卖使用费,现吸收为民法典第六百三十九条。

原合同法并未对试用期内标的物的风险负担作出规定,而民法典第六百四十条对此予以明确,即“标的物是试用期内毁损、灭失的风险由出卖人承担。”此处需要注意,普通买卖中的标的物风险转移与上述规定的区别,前者适用交付主义,因该交付属于履行合同的主要义务,交付后买受人即取得所有权,风险与收益相一致。而后者中的交付并不意味着买受人并未取得所有权,只能试用,不能享受收益,故不应承担风险,否则有失公平。

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