房屋有哪些质量问题(房屋一般可能出现哪些质量问题)

房屋有哪些质量问题(房屋一般可能出现哪些质量问题)

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哈哈哈哈哈哈!李卫、杨诗诗结束了八年爱情长跑,买好上海某区房屋一套准备结婚。李卫笑出了鹅叫。

然鹅,两人按照合同约定的时间,盛装打扮到交房现场,拿到钥匙却发现眼前的婚房和梦想中的有点差别:卧室一处墙皮开裂,心心念念的飘窗瓷砖松动,淋浴房移门锈蚀,还有一个开关脱落……

房屋有哪些质量问题(房屋一般可能出现哪些质量问题)

李卫、杨诗诗拒收钥匙愤然离去。他们回家发现合同赫然写着:“如未依约交付房产,房地产公司应支付违约金,违约金按已付房价款每日0.3‰计算。”故此后没有再去收房。两年后,李卫、杨诗诗分手并诉至法院,要求开发商支付逾期交房违约金3万余元。

今天青小法和大家聊聊新房存在质量问题时,买方有没有权利拒收,又能要求开发商承担哪些责任。

01商品房交付条件

商品房交付条件的法定标准

1.竣工验收完成。开发商在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理四方共同参加的竣工验收,并形成了竣工验收合格的确认文件。

2.登记备案完成。验收备案并取得《商品房竣工验收备案表》方符合法律规定的验收合格交付使用条件,否则开发商应承担逾期交房违约金。

3.综合验收合格。商品房除通过工程质量验收外,还应通过规划、消防、人防、环保等有关部门或有关单位的验收合格,并取得新建住宅交付使用许可证。

当事人可约定其他交付条件

如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准,则以双方的约定为交付条件标准。由于房屋建造和装修质量验收涉及到的项目繁多,一般应以双方的约定条件作为交付标准。又如双方还可约定涤除房屋设定的抵押,或开发商按规定缴纳物业维修基金等。

02 商品房质量问题

实践中,商品房在形式上具备了前述交付条件后,仍可能存在程度不一的质量瑕疵问题。这些质量问题分三种:主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用和其他一般质量问题。

房屋有哪些质量问题(房屋一般可能出现哪些质量问题)

1.房屋主体结构质量不合格。房屋主体结构包括房屋地下隐蔽工程的地基部分,也包括房屋地上工程所涉及部分的主体结构。如果该部分工程质量出现问题,一般也很难通过修复的办法解决。因此,房屋主体结构质量不合格的,购房者可以拒收房屋。但一般需要有资质的建设工程质量检测机构检测。

2.房屋质量问题严重影响居住使用。居住使用是房屋买受人最基本的合同目的,房屋质量问题严重影响正常居住使用的,可以认为房屋不符合交付条件,但影响居住使用的程度必须是“严重”。裁量标准主要有两个:一是危害居住的程度,如果已危害居住人的生命安全,直接认定严重影响居住使用。二是修复的次数,如果多次修复未果,也应认定严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。

3.房屋的其他一般质量瑕疵。在现有科学技术条件下,商品房的建造仍是一项主要依靠人工实施,而非机械标准化作业完成的工程,存在质量瑕疵客观上难以完全避免。因此,对于房屋出现的一般质量瑕疵问题,无权拒收房屋,但可请求开发商承担瑕疵担保责任,进行修复并赔偿相应损失。

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03 商品房质量问题的责任承担

对于逾期交房的责任承担,应本着“有约定从约定,无约定从法定”的原则处理。时间节点从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。

1.修复费用。出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量要求,通过修复的方式可以补救的,出卖人应当及时予以修复。因此增加的修复费用,应当由出卖人承担。

2.修复期间的其他损失。损失赔偿范围可根据同地段同类房屋租金价格,结合修复期间的长短来计算。对于购房者和开发商达成维修协议的,可按照维修协议的工期计算实际损失。由购房者自行维修或委托他人维修的,按照维修的范围和工期酌定损失。

3.拒收房屋的扩大损失不得要求出卖人承担。房屋存在一般质量问题,买受人拒绝接收房屋,由此造成的扩大损失不得要求赔偿,此为商品房买卖合同纠纷中的减损规则适用。

综上所述,李卫、杨诗诗购买房屋中出现的墙皮开裂、瓷砖松动,淋浴房移门锈蚀、开关脱落等均属于一般质量瑕疵,他们不得拒绝收房,但可以要求开发商承担修复费用和赔偿相关损失。主张逾期交房违约责任将无法得到法院支持。

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来源|上海市青浦区人民法院

文字:郑 重

责任编辑 | 张巧雨

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上一篇 2023年11月28日 16:36:58
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