父母和子女共有房产变更份额费用(房子赠与新规定)

在日常生活中,许多父母出于对子女的信任与疼爱,经常会购房登记在子女名下,或者与子女共同持有。针对共同持有的情况,在行使权利过程中无法达成一致意见,应当如何处理?我们来看以下案例:

案件事实:刘X勇、周X容系夫妻,刘X妤系二人的独生女。2012年11月,刘X勇、周X容以269000元购买某房地产开发有限公司开发的位于万盛经开区房屋一套,由刘X勇、周X容、刘X妤按份共有,刘X勇占产权的5%、周X容占产权的5%、刘X妤占产权的90%。购房款大部分系刘X勇、周X容出资。刘X妤、刘X勇、周X容因装修问题发生争议,刘X妤于2014年6月2日书面通知刘X勇、周X容停止装修该房屋未果,遂诉至法院。审理中,刘X勇、周X容明确表示不愿将其拥有的房屋产权份额转让。刘X妤庭后提交《承诺书》载明:“现父母二人将10%的产权过户给独生女儿刘X妤。刘X妤承诺该房屋一直由父母居住,不卖此房,直到父母愿意到苏州与我生活养老为止,或者一直居住到父母去世为止。”

原告诉求:刘X妤遂起诉要求法院判决上述房屋中属于刘X勇、周X容的10%的房屋产权部分分割归刘X妤所有,由刘X妤给付刘X勇、周X容共有财产的补偿款2.8万元;刘X勇、周X容赔偿其擅自装修给刘X妤造成的损失5000元;本案诉讼费由刘X勇、周X容承担。

被告答辩:当时房屋购买合同中约定给予刘X妤90%的份额,是我们疼爱女儿的表现。现我们与刘X妤的性格不合,生活习惯不一样,双方关系不睦,不愿到苏州与刘X妤共同生活。该房屋系我们退休后养老居住房屋,不愿意租房居住。因担心刘X妤取得完全产权后处分房屋而致我们无房居住,不同意将我们享有的份额转让与刘X妤,并承诺有生之年不转让处分享有的份额,二被告去世后其份额归刘X妤所有。

法院判决:驳回原告刘X妤的诉讼请求。(二审、再审均维持)

法院说理:《中华人民共和国物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”单从该条规定看,刘X妤占份额90%,有权决定本案讼争房屋的处分,但本案中刘X勇、周X容与刘X妤系父母子女关系,双方以居住为目的购房,从购房的相关证据看,大部分房款由刘X勇、周X容出资,刘X勇、周X容购房时将大部分财产份额登记在刘X妤名下,超出刘X妤出资部分,具有赠与性质,系父母疼爱子女善良风俗的具体表现。“百善孝为先”一直是中国社会各阶层所尊崇的基本伦理道德。孝敬父母乃“天之经、地之义、人之行、德之本”,是中国传统伦理道德的基石,是千百年来中国社会维系家庭关系的重要道德准则,是中华民族优秀的传统美德。亲子之爱是人世间最真诚、最深厚、最持久的爱。父母将子女抚养成人,含辛茹苦,殊为不易。为人子女,应常怀感恩之心,不仅应在物质上赡养父母,满足父母日常生活的物质需要,也应在精神上赡养父母,善待父母,努力让父母安宁、愉快地生活。从刘X妤陈述及提交的《承诺书》看,刘X妤仍存在赡养父母之念,值得肯定和发扬。目前刘X勇、周X容与刘X妤之间存在较深的误解与隔阂,双方生活习惯差距较大,刘X勇、周X容多年在本土生活,不愿去苏州与刘X妤共同居住生活,刘X勇、周X容对居住地和居住方式的选择应予尊重,他人不应强求。刘X妤虽然承诺财产份额转让后,可由刘X勇、周X容居住使用该房屋至去世时止,但双方目前缺乏基本的信任,刘X勇、周X容担心刘X妤取得完全产权后变卖房屋而导致其无房居住,有一定合理性。刘X勇、周X容承诺有生之年不转让处分享有的份额,去世之后其份额归刘X妤所有,刘X勇、周X容持有的财产份额价值较小,单独转让的可能性不大,刘X妤担心父母将其财产份额转让他人,无事实根据,且刘X妤承诺该房由其父母继续居住,目前要求其父母转让财产份额并无实际意义,徒增其父母的担忧,不符合精神上赡养父母的伦理道德要求,并导致父母与子女之间的亲情关系继续恶化。《中华人民共和国物权法》第七条明确规定,物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。综上,刘X妤要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德的要求不符,本院不予支持。

律师解析:综合上述案例我们可以看出,在与父母共同持有房产的情况下,子女行使权利不得损害父母的利益,也不得违反公序良俗。哪怕子女持有房产份额超过三分之二,也无法按照《物权法》(现为《民法典》物权编)的规定要求其他共有权人转让财产份额。即在父母不同意的情况下,子女无法取得完全所有权。也就意味着子女对房屋除了使用以外,难以买卖。这能够切实地保障父母的权益,但对于物权的使用、流通有一定限制。

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