房改房新政策是什么(国家关于房改房的政策)

3月18日,在接受记者采访时,黄奇帆直言不讳指出,“在眼下,中国房地产市场进入了新阶段,关键的几个指标都出现了拐点,人口总量、人均住房面积、库存积压、年度房地产建设总量、居民部门负债率、住房总量等,都已经达到了天花板。”在他看来,未来在新形势下,房地产会逐渐进入良性循环的状态。黄奇帆言外之意很明确,房地产不再是刚需,我国不再缺房了。

“第二次房改”要来了吗?任泽平提出“新方案”,哪些人受影响?

中国确实不缺房子了,房地产在30余年的高速发展下,也已经达到了“饱和”状态。不久前住建部长王蒙徽透露了几组数据,很好地说明了一切:1、截止到2021年底,我国人均住房面积超过40平米,已经处于发达国家水平。同40年前相比,涨幅更是高达450%;2、2020年,我国常住人口城镇化率达64.72%,城市数量达687个,城市建成区面积达6.1万平方公里。这意味着中国造了全世界一半的房子,可以满足30亿人的居住需求;3、我国建成了世界上最大的住房保障体系,累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套,帮助2亿多困难群众改善住房条件。

此外,央行去年4月份的报告也显示,2020年我国城镇居民家庭住房拥有率高达96%,户均拥有住房1.5套,拥有两套住房以上的家庭占比41.5%。

一言概之,过去二三十年,我国房地产行业取得了历史性成就,住房也早已告别了“短缺”时代。而这一切,实际上都要归功于1998年“第一次房改”:全面停止实物分房,实现居民住宅货币化、私有化。

“第二次房改”要来了吗?任泽平提出“新方案”,哪些人受影响?

毫不夸张地说,对于中国房地产行业而言,“第一次房改”具有里程碑意义,因为98年房改后,由单位制所形塑的城镇住房福利体系才被真正打破。更重要的是,“第一次房改”后,房地产的市场属性被彻底激活,楼市空前繁荣,尤其是商品住房市场迎来突飞猛进的发展。

1998年,中国城镇居民人均居住面积不足7平米,2021年,城镇居民人均住房面积39.8平米,基本实现了“住房品质的大幅提升”。此外,过去二十多年,我国的房地产开发速度、户型设计、园区环境、设施配套等也都大大改观了。当然,最为重要的是,第一次房改住房商品化、私有化之后,人口的迁移速度也加快了,中国的城镇化进程大幅提高:由九十年代的不足20%,提高到了2021年的近65%。

“第二次房改”要来了吗?任泽平提出“新方案”,哪些人受影响?

然而,基于住房的利益分化问题也变得越来越不可忽视。直白点说就是,住房不平等、房价高、买房难、房地产过度金融化、住房过剩严重等已然成为当前中国社会较为突出的问题。

一、住房不平等。简单来说就是,有的人坐拥几套甚至几十套房子,有的刚需购房者却一套也没有。纵观1-18线城市,这种现象普遍存在。央行报告也证实了这一点,城镇居民家庭,拥有3套以上房产的占比超过10%。投资炒房、拆迁分房等是,造就住房不平等的主要原因;

二、房价高,这基本上是数亿人埋怨最多的地方。国家统计局数据显示,过去二十年,全国平均房价上涨540%,房价涨幅远超居民工资收入增幅。房价收入比数据更能说明问题:诸葛找房发布的数据显示,全国百城房价收入比均值为13.4,国际合理区间是3-6,超过合理区间2倍还多。需要说明的是,全国百城房价收入比只有不到5%“达标”了。换句话说,全国百城中95%以上房价都“偏高”,即房价与居民收入是脱钩的;

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三、买房难,一方面是房价高居不下,刚需工资收入赶不上房价上涨速度,勉强靠“6个钱包”凑够了首付,每月的巨额月供,也压得人够呛。所以有数据显示,高房价不仅抑制了实体经济发展,更抑制了生育、消费,很多大城市动辄五六万一平的房价,更“赶走了年轻人”;另一方面是想买好房子难,熙熙攘攘皆为利往的时代,开发商造房不用心,优质好房稀缺。即便市场上有好房子,购买的门槛也大幅提高,动辄全款的要求,彻底把刚需客隔离在了门外;

四、房地产过度金融化,房地产建设属于实体经济,而房地产开发就属于虚拟经济。近年来,房地产开发占用大量资源,房地产市场过度金融化,影响资源配置,影响国民经济内部良性循环。从地方招拍挂卖地,到开发商拿地,再到居民按揭购房,一套房子等于加了3次杠杆。过去十年,无数开发商更是以“高周转、高负债、高杠杆”为经营准则,过度扩张,负债累累,不仅企业经营岌岌可危,更是视数以万计的购房者百姓的利益于不顾;

五、住房过剩严重,有专家认为,我国部分城市的住房空置率已经达到了30%,中国的空置房足够解决2亿人的居住问题。我国的住房空置率到底是多少?官方并没有给出数据,但根据西南财大的调查数据,商品房空置率或不低于26%,尤其是过去这一轮棚改支撑起的“造城运动”的三四线城市,房产空置现象更为严重。值得一提的是,经济学家陈海滨,此前根据现有的城镇户籍数、住房拥有率、住房空置率等,估算得出,全国空置房数量或高达1.5亿套。

“第二次房改”要来了吗?任泽平提出“新方案”,哪些人受影响?

综上所述,“第一次房改”后房地产市场高速发展,我国的住房市场迎来大跨步发展,尤其是第一次房改后的20多年终于解决了中国人住房短缺的重大问题,虽然这些成就有值得夸赞的一面,但是98房改带来的弊端也同样非常突出,尤其是当前时期房地产过度金融化、高房价抑制消费实体生育、住房不平等、买房难等现实问题,阻碍了国家重点推进的“全民住有所居”目标的实现。

事实上,国家层面也早就意识到了房地产存在的种种弊端。值得说明的是,过去十年,国家从未停止对房地产的行政干预——希望通过借助行政手段,让房地产回归健康稳定,实现良性发展。但结果让人大失所望。调控日渐成为常态,但是房价还是一如既往上涨,尤其是一二线城市,刚需买房的压力与日俱增。

“第二次房改”要来了吗?任泽平提出“新方案”,哪些人受影响?

“第二次房改”要来了吗?任泽平提出“新方案”,哪些人受影响?

在经济学家任泽平看来,想彻底解决当前房地产存在的诸多问题,显然不能单纯依靠调控,因为短期的行政调控手段,无法根治顽疾。我国房地产的种种症结,说白了是“供需不平衡”造成的。基于此,若想实现房地产“良性循环”,离不开“第二次房改”——建立房地产长效机制,关键是人地挂钩和金融稳定,以实现供求平衡和需求平稳释放。

经济学家任泽平更提出了“第二次房改”的具体“新方案”,该方案的主旨是把民生属性摆在更加突出的位置,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立租购并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。

“第二次房改”要来了吗?任泽平提出“新方案”,哪些人受影响?

“新方案”的具体内容是:第一、第一是改革“人地挂钩”,优化土地供应。这是重中之重,关系着房价上涨、部分城市住房供应不足、住房不平衡等关键问题。事实上,土地制度的改革也是二次房改的关键和基础。如何改革?简单来说就是,建立土地指标全国流动市场——各城市用地指标视人口情况而定,人多就多供地。土地不稀缺且供应过剩的城市,每年的供地指标可以出售给供地不足的城市,获得的收益,可以替代一部分卖地收入,即解决了供地不平衡问题,也缓解了地方财政来源过度依赖土地财政的问题;

第二、加大保障性住房建设,丰富住房供应主体。这一点其实“第一次房改”中就有明确提到,只是后来在实践的过程中逐渐偏离了,而且被很多城市忽略了。事实上,加大保障性住房建设,是解决住房矛盾非常关键的一环。参照新加坡,房价之所以能保持合理稳定,归根结底是保障性住房建设完善——充足的保障性住房可以降低刚需的住房成本,同时充足的保障房投入市场,也可以有效稳住房价的发展。合理的房价才是一个城市的竞争力所在,基于此,各城市要把加快发展保障性租赁住房、保持城市合理房价作为迫切的任务来对待,着力做好新市民和青年人的住房保障,特别是优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众;

第三、探索建立住房金融机构,重点加大对首套和改善型购房群体的信贷支持。比如降低首付比例至20%,刚需购房公积金、商业贷款利率差异化政策。再比如,加大共有产权房的金融政策支持等;

第四、房地产税收改革,房地产税、空置税、遗产税等的征收。还是那句话,未来房地产税开征是大势所趋,为了配合打击投资炒房,空置税、遗产税也可以酌情考虑征收,只要征收范围和税基设置合理,能起到至关重要的作用。尤其是在调节税收、财政,调控房价,遏制炒房投机等方面,意义重大。

“第二次房改”要来了吗?任泽平提出“新方案”,哪些人受影响?

基于经济学家任泽平提出的“第二次房改”新方案,房产专家卢骏认为,有五类人受影响最大:两类人将直接受益,三类人或难眠。

受益的两类人分别是:刚进城的中低收入群体和城镇无房族。这其实很好理解,倘若任泽平“第二次房改”方案真的实施,土地市场、税收、供应都会发生巨变,这些都有利于住房市场回归居住,尤其是保障性住房的大举入市,将很大程度化解住房需求,同时对商品房市场造成冲击。当然,信贷差异化支持,也有助于低收入群体贷款买房。

难眠的三类人分别是:开发商、投资炒房客和多套房持有者。如前面所说的,“第二次房改”真正打击的对象就是这三类人,加大保障性住房供应、信贷支持、房产税、空置税等,主要是满足刚需的住房需求,同时抑制投机炒房。开发商层面,保障性住房分流了购房需求;投资炒房客、多套房持有者层面,房产税、空置税会加大持房成本,压缩其利润。因此,未来投资炒房无利可图,甚至是亏钱,都是大概率事件。因此从这个角度来看,上述三类被“二次房改”精准打击的对象,可能会集体难眠。

“第二次房改”要来了吗?任泽平提出“新方案”,哪些人受影响?

最后,大家最关心的问题是,“第二次房改”真要来了吗?答案是肯定的。只是需要明确的一点是,第二次房改肯定不同于98年房改,它不再是一次轰轰烈烈的“住房改制”运动,而是随风潜入夜般的细微浸润。比如“租购并举”、“租售同权”,这些都是低收入者最关心的,但是需要大量实践积累经验;再比如,今年3月5日,高层在工作报告中提到的“加大保障性住房建设力度”。2月25日,银保监会、住建部联合发声提到的,“国开行要加大对保障性租赁住房项目的中长期信贷支持”,也可看作是“第二次房改”的前奏。

此外值得一提的是,今年初,有部分专家发表观点认为:最快5年内,二次房改可能先房产税一步落地。至于是以何种方式出现,现在还未可知。

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